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土地价值是否列入房产税计税依据两种情况

作者: 来源: 时间:2020-06-14

  根据《房产税暂行条例》规定,对城市、县城、建制镇和工矿区的有关单位和个人经营管理或所有的房产,都必须按规定缴纳房产税。但对房屋所占土地的价值部分是否应当计入房产税计税依据,应当区分以下两种不同情况:

  一、对企业无偿划拨并单独计价的土地价值不计入房产税的计税依据。我国的国有土地在过去实行由国家无偿划拨使用方式。原国营工业、商业企业会计制度和1995年修订的建设单位会计制度的规定,通过划拨方式取得土地而支付的土地征用费、迁移补偿费等,应计入工程投资成本,竣工时按占用土地面积或其他适当方法分摊计入建筑物成本;同时,按建筑物的预计使用年限计提折旧。在计算折旧年限或预留净残值时,不考虑土地的因素。1993年至 1995年企业清产核资,根据财工[1995] 108号文件规定:将国有企业以划拨方式取得的土地,单独估价,报经核准批复后记入"固定资产——土地"科目,同时将其新增的价值记入"资本公积——土地估价"科目。对该单独估价记入"固定资产——土地"的价值不征收房产税。因为房产税是按照纳税人根据企业会计制度规定,在账簿"固定资产——房屋"科目中记载的房屋原价作为计税依据。而会计制度对原单独估价入账的土地并未记入"固定资产——房屋"的原价。

  二、有偿征用的土地应计入房产税的计税依据。根据《土地管理法》规定:"中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家依法实行国有土地使用权有偿使用制度。但是,国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。"按新的会计制度规定纳税人购置的不需要再经过建造过程既可使用的房产,按实际支付的买价,包括购买房产过程中缴纳的有关税金及费用作为房产的人账价值。纳税人实际支付的买价当中相应就包括了土地的价值在内;自行建造的房产,按建造该项房产达到预定可使用状态前所发生的全部支出作为人账价值,既然是"全部支出",就应当包括建房征地费用,如土地补偿金、拆迁补偿费、建房手续费等。自行建造的房产,在会计处理上,企业购入的土地使用权,或以支付土地出让金方式取得的土地使用权,按实际支付的价款。借记"无形资产"科目,贷记"银行存款"等科目;待该项土地开发时再将其账面价值全部转入相关在建工程,借记"在建工程"等科目,贷记"无形资产"科目;工程竣工验收后,借记"固定资产"科目,贷记"在建工程"科目。从会计处理上也可看出:土地价值记入了固定资产原价之中。土地一旦被用来建造房产,其土地的价值就应当从无形资产转入在建工程,最终组成固定资产——房产的价值。由此可见,房产相应所占的土地价值应当与房屋建造成本一并作为计征房产税的计税依据。

  新的《企业会计准则第6号——无形资产》(从2007年实行)应用指南规定:自行开发建造厂房等建筑物,相关的土地使用权与建筑物应当分别处理。即自行开发建造厂房等建筑物时,土地使用权仍作为无形资产单独核算,土地使用权账面价值不计入建筑物建造成本。企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产,但改变土地使用权用途,用于赚取租金或资本增值的,应当将其转为投资性房地产。自行开发建造厂房等建筑物,相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配;难以合理分配的,应当全部作为固定资产。企业(房地产开发)取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物,相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。

  由此可见,从2007年实行新会计准则后,可以将自行开发建造厂房等建筑物相关的土地使用权不记入建筑物成本,仅仅指自行开发建造厂房等建筑物,会计"固定资产"科目中记载的内容不含土地使用权数额,即房产原值中不含土地使用权数额。但对企业(房地产开发)取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物,相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本;外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配,难以合理分配的,应当全部作为固定资产。相应地应当将土地使用权账面价值计入所建造(外购)的房屋建筑物成本计算缴纳房产税。

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