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房地产、建筑业“营改增”或三季度实施

作者: 来源: 时间:2020-06-21

  2015年是营改增的收官之年,目前还有生活性服务业、建筑业、房地产业和金融业尚未纳入。普华永道中国内地及香港地区间接税主管合伙人胡根荣表示,由于房地产业与建筑业高度相关,这两个行业可能同时营改增,“政策可能在3月出台,具体实施时间可能在三季度。”
  
  《营业税改征增值税试点方案》曾明确,建筑业适用11%税率。在2月4日普华永道“房地产营改增研讨会”上,胡根荣表示,由于两行业关联性强,房地产业最终税率应该也是11%。考虑到目前房地产业处于困境,营改增相关政策制定时,应考虑其对行业发展的影响,需要谨慎处理。
  
  房地产项目成本费用构成复杂,开发成本主要是土地成本、建筑安装成本、公共配套成本和房屋装修成本。其中占比最高的土地成本,因为存在无偿划转、集体合作、股权收购等多种获取方式,很难取得相关税务发票,且政策设计难度较大,“未来可能不予抵扣。”胡根荣称。
  
  他同时称,砖瓦、白灰、砂石、土方等原材料,其供应商大多为个人、个体户、小规模纳税人等,没有或很难向企业开具增值税专用发票。加之此类供应商个体体量较小,数量众多,也增加了发票收集的难度。
  
  国税总局此前表示,2015年营改增力争扩围到建筑业和不动产、金融保险业、生活服务业,这些行业将增加800万户试点纳税人,户数是目前的两倍。
  
  已开工、已开盘等的存量资产项目,可能受营改增影响巨大。胡根荣举例称,一个已完工但销售还未结束的房地产项目,实行营改增后,从5%的营业税变成到11%的增值税,项目成本基本均已发生,无法再取得进项税票抵扣,项目预售、销售合同可能也已签订,“如无法更改,增加的税负很难转嫁给消费者,项目收入及利润必然大幅下降。”
  
  此外,房地产业的显著特征是项目周期长,且成本与收入周期背离,这可能导致营改增之后,房地产项目销项税额与其进项税额产生时间上的不匹配。
  
  胡根荣分析称,如果房地产企业采用预售的方式,在项目建造过程中,所有预售已完成,所有销项税额均已发生并缴纳,之后发生的建造成本,其进项税额没有销项税额可以抵扣,将成为沉淀成本。如果项目在建造完成后才开始销售,销售周期较长,或者项目最终用途为出租,则大额的建造成本产生的进项税金,需要根据销售或租赁周期,在很长时间内完全消化,会影响现金流,增加项目的资金成本。
  
  当前建筑业普遍认为,一旦实行11%的增值税税率,绝大多数建筑企业都可能将大幅增加税负。以某家特级建筑总承包企业为例,其2012年已缴营业税约为4亿元。营改增后,由于不少支出(如水泥、石沙等原料)难以取得增值税发票,则实际上缴纳的增值税可能将达到7.6亿元,与缴纳营业税相比接近翻倍。

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